부동산 시장의 개념과 유형

부동산 시장을 연극에 비유한다면 시장은 구매자와 공급자라는 두 주연 배우가 무대에 오르는 무대라고 할 수 있으며, 이 두 주연 배우가 연출한 작품 '프라이스'가 연출됩니다. 이러한 시장 개념은 추상적인 시장과 구체적인 시장으로 나눌 수 있으며, 추상적인 시장을 경제학적 관점에서 분석하는 법이 있습니다. 부동산 구매자와 판매자가 부동산 거래를 통해 부동산 권리를 교환하고 가격을 결정하고 공간 할당을 결정하고 공간 사용 방법을 결정하는 곳을 말합니다. 이런 의미에서 시장은 구체적인 시장이 아니라 추상적인 시장입니다. 일반 상품 시장과 달리 부동산 시장은 고유의 고정된 특성으로 인해 지리적 공간을 포함합니다. 이와 같이 부동산 시장은 때때로 수량, 품질 및 위치가 유사한 부동산 가격이 균등화되는 지리적 영역으로 정의됩니다. 이런 의미에서 부동산 시장은 특정 특성을 가진 개념적 시장입니다. 그러나 이 특별한 특징은 동대문시장이나 남대문시장이라는 맥락에서 구체적인 시장의 성격은 아닙니다.

부동산의 구체적 시장

상품을 사고팔기 위하여 수요자와 공급자가 모여서 거래하는 일정한 장소, 시장, 상점 등이 그것입니다. 다만 부동산시장을 부동산의 양·질·위치 등 여러 측면에서 유사한 부동산에 대해 유사한 가격이 형성되는 ‘지리적인 구역’으로 정의하는 경우에는 부동산의 구체적 시장성을 파악하는 것입니다.

부동산의 추상적 시장

추상적 시장이란 상품을 사고팔고자 하는 수요자와 공급자의 모임, 금융시장이나 보험시장, 노동시장 등이 있습니다. 사고자 하는 사람과 팔고자 하는 사람의 모임이라고 할 수 있습니다. 구체적인 장소에 모이는 것이 아니라 사고자 하는 세력과 파고자 하는 세력이 존재하는 한시장이 존재한다는 것입니다. 예컨대 ‘금융시장의 규모가 연간 10조원, 또는 석유시장의 규모가 연간 1조원이다.’라고 표현하는 경우의 금융시장 또는 석유시장은 추상적 의미의 시장이다. 경제학에서 분석하는 시장은 이러한 추상적인 개념의 시장을 말합니다. 부동성으로 인해 부동산시장에는 ‘금융시장’과 같은 구체적 시장은 존재하지 않으며 부동산시장은 추상적 시장이 됩니다.

부동산 시장의 국지성

부동산시장은 부동성으로 인해 지역에 따라 다른 지역과 구별되는 지역적인 특성을 지니게 되므로, 공간적인 범위가 일정한 지역에 한정되는 국지성의 특성을 가집니다. 그러므로 유사한 부동산이라고 할지라도 지역별로 서로 다른 가격이 형성됩니다. 부동성으로 인한 국지성은 위치에 따라 여러 개의 부분시장(하위시장)으로 나누어지는 시장의 분화현상이 나타나게 합니다. 서울 부동산시장은 수도권 부동산시장의 부분시장(하위시장)이 되며, 강남부동산시장은 서울 부동산시장의 부분시장(하위시장)이 됩니다. 시장의 분화현상은 위치뿐만 아니라 용도·규모·질에 따라서도 나타날 수 있습니다. 예컨대 전체 부동산시장에서 주거용·상업용·공업용 부동산 시장은 용도에 따라 부분시장이라 할 수 있습니다.

시장의 분화현상은 부분시장별로 불균형(초과수요 또는 초과공급)을 초래하기도 합니다. A지역은 초과공급이나 B지역은 초과수요이든지, 매매시장에서는 초과공급이나 임대시장에서는 초과수요가 나타날 수 있는 것입니다.

부동산은 고정성으로 인해 부동산시장이 공간적으로 일정지역에 한정되는 국지성의 특성을 갖습니다. 이는 부동산시장이 여러 개의 부분시장으로 분화되는 ‘시장의 분화’현상이 나타나게 합니다. 이러한 시장의 분화현상은 부분시장별로 초과수요와 초과공급이 나타나게 하는 시장의 불균형을 초래합니다.