부동산 투자의 의의

부동산 투자란 현재의 확실한 소비와 미래의 불확실한 수익을 교환하는 행위입니다. 불확실하다는 것은 위험이 존재한다는 의미이므로 위험을 부담하면서 수익을 얻고자 현재의 확실한 소비를 희생하는 것이 투자라 할 수 있습니다.

부동산 투자는 그러한 투자의 대상이 부동산이라는 점이 여타 투자와 구별됩니다. 부동산투자는 부동산의 취득운〮영분의 3단계가 모두 존재하는 것을 말하며, 이 중 운영의 단계가 없거나 또는 있다고 하더라도 거의 형식적인 경우는 투기라고 하는 견해도 있습니다.

 

부동산 투자의 장점

부동산 투자 지렛대 효과(leverage effect)는 타인자본을 사용하여 자기자본 수익의 진폭을 크게 하는 효과를 말합니다. 지렛대 효과에는 정(+)의 지레, 부(-)의 지레, 중립적 지레가 있으나 부동산투자의 장점에서 말하는 지렛대 효과는 정(+)의 지렛대 효과를 말합니다. 인플레이션 헤지(hedge) 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 하락합니다. 이때 금융자산을 보유하면 자산의 실질 가치가 하락하므로 부동산이라는 실물자산에 투자하면 인플레이션으로 인한 자산가치의 손실을 방지할 수 있습니다. 이러한 것을 인플레이션 헤지라고 하며 부동산을 비롯하여 실물자산에 투자하면 얻을 수 있는 효과입니다.  소득이득과 자본이득의 기대 부동산은 그 효용이 장기에 걸처 지속적으로 나타나는 내구재이므로, 장기간 동안 부동산을 운영하면서 매 기간 소득이득을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 보유기간 종료 시 처분을 통한 자본이득도 얻을 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 소득이득(income gain) 생산활동을 통해 보유기간 동안 발생하는 이득으로 부동산의 운용(operation)으로부터 발생하는 매 기간의 현금수지(cash flow) 또는 순영업소득(NOI)을 말합니다. 이는 부동산에만 발생하는 것은 아니고, 채권에서의 이자수익, 주식에서의 배당수익도 소득이득에 해당합니다. 자본이득(capital gain, 양도차익, 매매차익) 자산의 취득 후 처분 시 발생하는 시세차익을 말합니다. 부동산에만 발생하는 것은 아니고 모든 자산에 공통으로 나타날 수 있습니다. 절세효과로 금융자산에 투자하는 경우와는 달리 부동산투자의 경우 감가상각비와 타인자본 사용에 대한 이자를 비용으로 공제하는 것을 허용하므로 소득세를 줄일 수 있는 절세(tax shelter) 효과를 얻을 수 있습니다.

 

부동산 투자의 단점

부동산 투자의 단점으로 낮은 환금성 부동산은 다른 자산과 비교하여 환금성이 낮으므로 현금화가 곤란한 경우가 많습니다. 소유자의 노력 필요 다른 자산에 비해 부동산에 대한 투자는 부동산을 관리 및 경영을 하는 데 따른 많은 시간과 노력이 소요됩니다. 부동산투자의 위험 부동산투자에는 사업상 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험 등이 따릅니다. 행정적 통제와 법률의 복잡성 일반재화와는 달리 부동산에는 각종 토지이용규제 및 법률적 규제로 인한 여러 가지 행위제한이 따르므로 이에 대한 적절한 대응을 하지 못하는 경우가 많이 발생합니다. 지렛대 효과는 타인자본(차입금) 사용이 지분(자기자본) 수익의 진폭을 크게 하는 효과를 말합니다. 즉, 지렛대 효과는 순자산 또는 지분투자액(equity) 대비 투자수익률의 진폭을 크게 합니다. 이는 정(+)의 레버리지와 부(-)의 레버리지로 나누어지며 예외적으로 레버리지 또는 중립적 지레가 발생할 수 있습니다. 정(+)의 레버리지는 차입금의 사용이 지분투자자의 수익을 증대시키는 것이고, 부(-)의 레버리지는 차입금의 사용이 지분투자자의 수익을 감소시키는 것입니다. 중립적 지레는 차입금 사용이 자기자본 수익의 진폭에 영향을 미치지 않는 경우를 말합니다.

 

부동산 투자 인플레이션 헤지

부동산 투자 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 떨어집니다. 따라서 이때 화폐나 예금과 같은 금융자산을 보유하기보다는 부동산이나 금, 원유, 철강 등 실물자산을 보유함으로써 인플레이션에 따른 화폐의 구매력 저하를 방지할 수 있습니다. 실물자산을 보유함으로써 인플레이션에 따른 화폐의 구매력 저하 방지를 인플레이션 헤지라 합니다.

 

부동산 투자 자본이득과 소득이득

부동산 투자의 자본이득이란 자산가치 상승에 따른 시세차익을 말합니다. 소득이득이란 매 기간 발생하는 이득으로서 임대료 수입, 배당이득 등이 그 예입니다. 지렛대 효과 타인자본의 사용이 자기자본 수익에 미치는 효과를 말합니다. 타인자본을 사용하면 자기자본으로만 투자하는 경우에 비하여 자기자본수익률의 진폭의 커지게 됩니다. 이를 지렛대 효과라 합니다. 타인자본을 사용하는 경우 이자를 지불해야 하는데 타인자본을 사용한 수익률이 이자율보다 높은 경우 그 차액만큼 자기자본 수익에 더해져서 자기자본수익률이 총자본수익률보다 높아집니다. 이를 정(+)의 지레 효과라 합니다. 그 반대인 경우 부(-)의 지레 효과라 하며 예외적으로 중립적(0) 지레가 발생할 수 있습니다.