부동산 효율적 시장 유형

부동산 효율적 시장의 유형

부동산 효율적 시장의 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치라고 할 수 있습니다. 따라서 어떤 정보에 의해 부동산으로부터 장래 수익이 예상되면 부동산의 가치는 그러한 수익이 발생하는 미래에 변하는 것이 아니라 정보가 반영되는 즉시 변하게 됩니다. 이와 같이 부동산가격에 관련된 정보가 지체 없이 즉각적으로 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 하며, 부동산시장이 효율적이라면 어떤 투자자도 다른 사람보다 높은 수익을 얻을 수 없게 됩니다. 효율적 시장은 어떤 정보를 얼마나 빠르게 가치에 반영되는가에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 나누어집니다. 어떤 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 시대나 장소에 따라 다를 수 있습니다. 주식시장이나 부동산시장에는 강성 효율적 시장은 나타나지 않고, 준강성까지의 효율적 시장이 존재한다고 합니다. 

부동산 약성 효율적 시장

부동산 약성 효율적 시장은 현재의 시장가치에 과거의 정보가 충분히 반영되어 있으므로 과거의 역사적 자료를 분석(이를 ‘기술적 분석’이라 함)함으로써 정상이상의 수익(초과이윤)을 획득할 수 없는 시장이라고 합니다. 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라고 하며, 약성 효율적 시장에서는 시장참여자들이 모두 기술적 분석을 하고 있다고 가정하므로, 기술적 분석에 의하여 밝혀진 지표로써는 결코 초과이윤을 얻을 수 없습니다. 약성 효율적 시장에서 초과이윤을 얻었다면, 이것은 과거의 정보에 의한 것이 아니라 어떤 투자자가 현재 공표 또는 미공표 정보(내부 정보)를 얻을 수 있기에 가능한 것입니다.

부동산 준강성 효율적 시장

부동산 준강성 효율적 시장은 어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장이라 합니다. 현재 공표된 정보를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 하며, 준강성 효율적 시장의 시장참여자들은 모두 기본적 분석을 하고 있다고 전제되므로, 기본적 분석을 하여 투자를 한다고 하더라도 정상 이상의 수익을 획득할 수 없습니다. 따라서, 어떤 사람이 준강성 효율적 시장에서 정상 이상의 이익을 얻었다면, 이것은 공표된 정보이상의 우수한 정보에 의해 가능한 것이지 결코 이미 공표된 사실에 의한 것은 아닙니다. 현재의 정보가 반영된 시장이라면 여기에는 과거의 정보도 반영되어 있다고 보아야하므로 준강성 효율적 시장은 약성 효율적 시장의 개념을 포함하고 있습니다. 따라서 어떤 시장이 준강성 효율적 시장이라면, 이 시장은 약성 효율적 시장의 성격도 아울러 지니고 있습니다.

부동산 강성 효율적 시장

부동산 강성 효율적 시장은 공표된 정보든 공표되지 않은 것이든 어떠한 정보도 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장이라고 합니다.강성 효율적 시장은 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합되는 시장입니다. 이미 모든 정보가 시장가치에 반영되어 있기 때문에 어느 누구라도 어떠한 정보를 이용한다고 하더라도 다른 사람보다 우수한 정보의 획득을 통한 초과이윤을 결코 획득할 수 없습니다.

 

그러나 효율적 시장 가설이 상당한 인정을 받았지만 부동산 시장에 관한한 눈에 띄는 약점이 있습니다. 다음장에서 다뤄보도록 합니다.