중국 부동산 시장 발전

중국 부동산 시장 발전의 원천은 그 위대한 경제에 깊이 뿌리를 두고 있습니다. 이 개발의 몇 가지 중요한 기능에 대해 설명하려 합니다.

중국 부동산 시장 발전은 국유에서 민간 주택 전환 개혁입니다.

중국은 1990년대에 시장 지향의 주택 개혁을 잇달아 경험했습니다. 중국 주택 개혁 1994년 정부가 주정부 직원들에게 전체 또일부분 구매 허용했을 때 시작되었습니다. 국가 공무원에 대한 복지로 보조금으로 현재 아파트 단위에 대한 재산권 권리를 제공해 줬습니다. 하지만 곧 1998년 중국 정부는 이 복지 주택을 폐지했습니다. 경제 성장의 새로운 원동력으로 부동산 부문을 겨냥한 제도입니다. 1997년 아시아 금융위기로 인한 악영향입니다. 이 개혁 이후 중국인들은요. 정부 또는 정부 관련 단체를 위해 일하는 시민은 더 이상 구입할 수 없었습니다. 집값이 싸지면서 민간주택 수요가 급증합니다. 주택 민영화는 중국 경제에 큰 영향을 주고 있습니다. 원 (2011년) 가계의 주택 소비를 늘림으로써 개혁이 공고해졌음을 발견합니다 그 후 주택 가격 상승의 기초입니다. 다른 연구는 극적인 것을 시사합니다.

중국 국유에서 민간 기업가 정신으로의 주택 전환입니다. 예를 들어 왕(2012)과 같이 신용 제약을 완화하여 큰 폭의 증가와 관련이 있었습니다. 소득 불평등, 예를 들어 Novommet et al. (2018)입니다.

 

중국 부동산 시장 발전을 위해 주택담보대출

1998년 민간 부동산을  위한 중요한 추진력으로서 중국 인민은행(PBC)이 주택 구입자의 주택 취득 절차를 개략적으로 설명합니다. 보조 금리에 의한 주택 담보 대출. 게다가 1998년부터 2002년 사이에 PBC는 하락했습니다. 주택 담보 대출 금리를 5배로 인상하여 개인 주택 구입을 촉진합니다. 2005년이 되면 중국은요. 아시아 최대 주택담보대출 시장입니다. PBC 보고서에 따르면 중국의 주택담보대출은 2016년에는 17조9000억 위안에 달해 그해 국내총생산의 25%에 해당합니다. 동시에요 PBC는 또한 주택 시장 확대를 포함한 다른 정책을 개발했습니다. 부동산 대출의 범위와 개발자에 의한 사전 판매 허가입니다. 같이 하니까 주택담보대출 도입과 함께 복지주택 분배 폐지입니다. 대출은 중국의 대규모 주택 붐을 자극했습니다.

중국 부동산 시장 발전은 도시화 과정입니다.

중국(中国)의 도시화 프로세스는 구불구불한 길을 걸어왔습니다. 중국은 인구 과잉이었습니다 덩샤오핑(小小平)이 1978년 개방 개혁을 시작했을 때 농업 경제의 악화가 진행되었습니다. 안정적인 식량 공급을 확보하고 도시 시민에 대한 적절한 공공 서비스를 유지하도록 명령합니다. 예전에는 후커우시스템으로 알려진 농촌에서 도시로의 이주에 대해 엄격한 규제가 있었습니다. 이것은 중국 노동시장을 왜곡할 뿐만 아니라 중국 노동시장의 발전을 늦추는 시스템이였고, 주택시장 또한 발전은 늦어집니다. 2001년 통과된 중국의 제10차 5개년 계획은 도시화를 국가 전략으로 설정했습니다. 수요를 자극하고 주택 시장을 중국 경제 성장의 새로운 엔진으로 만듭니다. 이 국가 전략에 따라 국무원은 다음과 같은 공식 문서를 발행했습니다. 군이나 작은 마을을 위한 농촌에서 도시로의 자유로운 이주가 시작됐습니다. 후커우의 도시와 농촌의 분열은 2014년 국무원이 도농 이중화를 완전히 폐지하면서 이 제도는 종료되었습니다. 중국인들은 이제 자유롭게 도시로 이주할 수 있습니다. 베이징이나 상하이와 같은 소수의 대도시를 제외한 지역입니다. 1990년부터 2016년까지 도시화율의 꾸준한 성장하였고 흥미롭게도 도시화는 아직 진행 중입니다. 2016년 말 현재도 중국인의 40% 이상이 농촌 지역에 거주하고 있습니다. 

 

중국 부동산 시장 발전은 고스트 타운 입니다.

중국 주택 시장의 발전은 격렬한 논의를 수반합니다. 이른바 '고스트 타운'으로 불리는 현상은 셰퍼드(2015년)와 우드워스에 의해 논의된 바와 같습니다. 많은 경우 새로 건설되었지만 대부분 비어 있는 도시 지역을 찾을 수 있습니다. 전통 도심에서 멀리 떨어진 지역 잘 알려진 예로는 오르도스시티가 있습니다. 좀 더 일반적으로 중국의 도시화입니다. 도시 지역의 공실률이 높은 것이 특징입니다. Glaeser 등이 36개 도시에서 구축한 데이터에 따르면 (2017년) 도시 전체에서 2009년 이후의 주택 공실률은 큰 폭으로 상승하고 있습니다. 이 관찰은 높다는 것을 감안할 때 심각한 우려로 이어졌습니다. 공실률은 일반적으로 주택 거품의 가능성을 나타내는 지표로 간주됩니다. 대규모 도시화 과정은 당연히 빠른 시일 내에 높은 공실률로 이어진다는 점에 유의하시기 바랍니다..

 

중국 부동산 시장 발전은 중국 지방 정부가 개발입니다. 

중국의 일반적인 개발 프로세스는 도심에서 멀리 떨어진 공터에 있는 새로운 지구입니다. 상업용 부동산과 주택용 부동산의 기본 계획을 개략적이며 주도는 지방 정부입니다. 새로운 지역에서는 도로, 물 및 기타 공공 인프라 프로젝트를 지원합니다. 발전소, 공립학교, 병원. 새로운 지역이 되려면 몇 가지 단계가 필요할지도 모릅니다. 사회기반 인프라 제공은 중국 지방 부동산 발전으로 이어집니다. 1단계에서는 지자체가 계획은 개발자를 끌어들여 토지를 구입하고 지구 내에 상업 및 주택 부동산을 건설합니다. 부동산 및 인프라 프로젝트가 서서히 시작되기까지 이 단계에서는 1~5년이 걸릴 수 있습니다. 지방자치단체도 인프라 정비에 착수합니다. 부동산 구입자가 주택 취득을 시작합니다. 이 초기 단계의 유닛은 주로 투자 이익과 점유율을 기반으로 합니다. 1단계의 완성된 주택지는 낮습니다. 2단계에서는 6~10년 후가 될 수 있습니다. 새로운 지구의 시작, 대부분의 건설이 완료되어 서서히 입주율이 상승합니다. 시간이 지남에 따라 상승합니다. 지방 정부가 여러 기관이나 사무국을 이전할 때 도움이 되는 경우가 많습니다 새로운 지역은 레스토랑 등 상업 비즈니스의 자극 역할을 합니다. 매장은 공무원과 함께 입주합니다. 새로운 지역이 생기려면 10년 이상 걸릴지도 모릅니다. 이것은 3단계이며 상업 비즈니스는 완전히 가동되고 있습니다. 그리고 지역의 생활환경도 쾌적해집니다. 이 지역의 비즈니스는 수익성이 높아지고 2차 주택 시장이 활성화됩니다. 이러한 긴 개발 과정의 결과 공실률이 높은 것은 놀라운 일이 아닙니다. 새로운 지구의 1단계와 2단계입니다. 그러나 몇 가지 요인이 높은 수준을 악화시킬 수 있습니다. 공가율을 높여 장기간 빈집이 된 고스트타운으로 이어집니다. 

중국 부동산 시장 발전은 신축 주택 보급

중국은 매년 신축 주택의 급속한 증가도 볼 수 있습니다. 신축 주택의 건설은 2012년 이후로 제자리걸음을 했습니다. 게다가 2015년에 감소하여 건설 경기의 둔화를 나타내고 있습니다. 최근 연구에서 Garriga et al. (2017)은 중국 주택 시장의 농촌에서 도시로의 구조 전환을 연구하는 모델입니다. 양적 분석에 따르면 중국의 도시 주택 가격은 도시화 프로세스는 성장의 약 80%를 차지함을 설명합니다.